שינוי פניו של שוק השכירות הישראלי

עו"ד נעם וייס
 

בתקופה האחרונה, מקודמות מספר הצעות חוק ביחס לשוק השכירות. הצעות החוק נועדו להסדיר כללי משחק ברורים אשר מחייבים את בעלי הדירות להעניק שירותים מינימאליים לשוכרים. תומכי הצעות החוק מציינים את הצורך בהתערבות הממשלה בשוק השכירות, לאור ניצול חולשתם של שוכרי הדירות על ידי בעלי הדירות. לדעתם, בעלי הדירות ממעטים להשקיע בדירות שמוצעות לשכירות, נוהגים לחתום על חוזים קצרי טווח ומעלים את דמי השכירות במועדים בהם יכולת המיקוח של שוכרי הדירה נמוכה.

 

לאחרונה אישרה ועדת השרים לענייני חקיקה את הצעת החוק לשכירות הוגנת (הוראת שעה ותיקוני חקיקה), התשע"ה–2015, הממזגת בתוכה 2 הצעות חוק פרטיות ביחס לשוק השכירות. החקיקה כוללת בתוכה הגבלה על גובה הערבות שבעל דירה רשאי לגבות מדייר (פי שש במקרים מסוימים ופי שלוש במקרים אחרים), לקיחת אחריות של בעלי דירות על פגמים שמתגלים בדירה לאחר מועד כניסתם של הדיירים, איסור על השכרת דירות שאינן מתאימות למגורים, איסור על גביית סכומים בגין ביטוח המבנה של הדירה וקביעת תנייה בהסכם השכירות אשר מאפשרת לכל אחד מהצדדים לסיים את ההסכם תוך מתן הודעה לצד השני של חודשיים-שלושה מראש.

 

אחד מהשינויים המרכזיים שמקדמי החוק מנסים להוביל נוגע לליקוים ולפגמים הקיימים בדירות מגורים. נושא זה מוביל לסכסוכים רבים בין בעלי דירות לבין דיירים ובין קבלנים לבין רוכשי דירות. בהצעת החוק, קיים ניסיון להסדיר זאת, לרבות על ידי הגדרת המונח "דירה שאינה מתאימה למגורים" כדירה הכוללת לפחות אחד מהפרמטרים הבאים: בדירה קיים גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות או לבריאות השוכר, בדירה אין מערכות חשמל, תאורה וביוב תקינים או בדירה אין פתחי אוורור. ברי, כי הגדרה זו עדיין לקונית, שהרי ההגדרה אינה מפורטת דיה ואינה כוללת דוגמאות אשר מסבירות את כוונת המחוקק, לדוגמה: מהו גורם בלתי סביר לבטיחות או לבריאות השוכר, האם דירה ללא מערכות חשמל היא גם דירה בה קיימת תקלה זמנית במערכות אלו וכדומה.

 

הצעת החוק משקפת את העמדה כי המדינה צריכה להטיב עם בעלי דירות שחותמים על חוזי שכירות ארוכי טווח מבלי להעלות את דמי השכירות, למעט הצמדתם של דמי השכירות למדד המחירים לצרכן. מעיון בפרסומים האחרונים בנושא, ניתן להבין שכוונת יוזמי הצעת החוק היא להעניק הטבה למשכירי דירות לטווח ארוך על ידי סבסוד פוליסת הביטוח של דירתם וזאת על ידי הקמת גוף מנהל שיספק לבעלי הדירות כאמור שירותי ניהול אשר יפעלו מול שוכרי הדירות.

 

לדעתנו, פתרון יעיל יותר הינו מתן אפשרות לאותם בעלי הדירות (אשר משכירים לטווח ארוך) לנכות פחת והוצאות שוטפות בגין דירתם, גם במקרים בהם האחרונים בחרו במסלול בו שיעור המס שחל על הכנסותיהם מדמי השכירות הינו 10%. נסביר על קצה המזלג. בעלי דירות למגורים יכולים לבחור בין מספר מסלולים ביחס למיסוי דמי השכירות, כדלקמן: (1) תשלום מלוא המס החל על הכנסותיהם מדמי השכירות ואז הינם רשאים לנכות גם את ההוצאות שלהם ביחס לאותם דירות. (2) תשלום מס קבוע בשיעור של 10% . (3) במקרה בו דמי השכירות אינם עולים על סך של כ – 5,070 ₪ לחודש (נכון לשנת 2015) ניתן לקבל פטור מלא עד לגובה הסך הנ"ל.

 

בעל דירה אשר בוחר במסלול השני, (תשלום מס בשיעור של 10%), אינו זכאי לנכות את  ההוצאות ששולמו ביחס לדירה כן אינו זכאי לנכות את  הפחת שחל ביחס לאותה דירה.  בשנת 2007 רשות המיסים החילה את עיקרון האיסור על ניכוי ההוצאות והפחת כאמור, גם על מקרים בהם קיים פטור מלא מתשלום מס ההכנסה (המסלול השלישי לעיל). החלטת רשות המיסים כאמור גובתה גם בפסיקה מחוזית, אך טרם נקבע הסדר בעניין זה במסגרת החוק. המשמעות המעשית הינה כי בעת מכירת הדירה המושכרת הסכום שייחשב כשבח גדל וממילא  גדל גם המס על השבח. לפיכך, ככל שיוחלט באופן חד-משמעי כי אין לנכות הוצאות ופחת גם במקרים של מתן פטור מתשלום המס, ראוי כי ההטבה שהצענו לעיל תחול גם במקרים אלו, קרי שמשכירי דירות לטווח ארוך אשר זכאים לפטור מתשלום המס כאמור, יורשו לנכות את ההוצאות ואת הפחת שחלו ביחס לדירתם.

 

במבט ראשוני נראה שהשקעה בנדל"ן הינה דרך נוחה ופשוטה להרוויח כספים, אולם לאור הפרסומים האחרונים ביחס לשוק השכירות, כדאי לבעלי הדירות להכיר את חוקי המשחק החדשים, ככל שיחולו, ולהיערך בהתאם. היערכות נכונה הן מבחינת הבנת ההטבות שיינתנו בשוק השכירות והן מבחינת ההגבלות שעלולות לחול לאור החקיקה המקודמת כיום, תחסוך עלויות רבות לבעלי הדירות ותמנע תביעות משפטיות. אכן, אחד מהצוותים שיוקמו במסגרת החקיקה החדשה הינו צוות אשר יבחן את האפשרות להקמת ערכאה שיפוטית ייעודית שתדון בנושאי שכירות, אך כמובן שמטרתם של בעלי הדירות היא להימנע מהגעה לכל ערכאה משפטית.