היערכות בעלי דירות לשנת המס 2018

שנת 2018 מביאה עמה הזדמנויות חדשות לקבלת הטבות מס בעת מכירת דירות מגורים. לפני סיומה של השנה הנוכחית, כדאי להכיר את השינויים המרכזיים שהתרחשו בתחום ולתכנן מראש מתי ואם רצוי לרכוש או למכור דירת מגורים.

חישוב ליניארי מוטב
בתחילת שנת 2014, פורסמה רפורמה במס שבח החלה בעת מכירת דירות מגורים. במסגרת הרפורמה, בוטל הפטור ממס שבח שהוענק אחת לארבע שנים למי שמכר דירת מגורים באותה תקופה. במקומו של הפטור נקבע, שמחזיקי דירת מגורים יחידה זכאים לקבלת פטור מלא ממס שבח במידה שיעמדו במגבלות המפורטות בחוק מיסוי מקרקעין, כאשר המרכזיות מבניהן הן כי המוכר הינו תושב ישראל המחזיק בדירת מגורים במשך 18 חודשים וכי הפטור ניתן עד לשווי של 4,500,000 ₪.
לגבי מחזיקים במספר דירות מגורים, ניתנה הטבה הקרויה "חישוב ליניארי מוטב":
מוכר דירת מגורים שזכאי לדרך חישוב זאת, ישלם מס שבח בשיעור של 0% ביחס לתקופה בה החזיק בדירה החל ממועד רכישתה ועד לשנת 2014 וכן מס שבח בשיעור של 25% ביחס לתקופת שמתחילה בתאריך 1.1.2014 ועד למועד מכירת הדירה. אולם, עד לתום שנת 2017 ניתן למכור רק שתי דירות מגורים באמצעות שימוש בחישוב הלינארי המוטב וכן מכירה לקרוב תבטל את הזכאות להטבה. כלומר, מוכר שאינו עומד בקריטריונים אלו וביתר הקריטריונים שמופיעים בחוק עלול לשלם מס בשיעור גבוה מ- 25% וזאת על כלל תקופת החזקתו בדירה.

בתחילת שנת 2018, יוסרו כל המגבלות שמפורטות בחוק ובעלי זכות במספר דירות מגורים יהיו זכאים להטבת המס (החישוב הלינארי המוטב), ללא עמידה בקריטריונים שפורטו לעיל. בהתאם לכך, לא תהיה עוד מגבלה ביחס לשתי דירות מגורים, אלא בעלי דירות יהיו זכאיים להטבת המס בכל מכירה של דירת מגורים. בנוסף, הטבת המס תינתן גם במקרה שדירת המגורים תימכר לקרובי משפחה – עניין זה משמעותי מפני שנכון להיום, מכירה או מתנה של דירה לאח או אחות לא מזכה בפטור ממס שבח (למעט חריג אחד – במקרה שהדירה הנמכרת התקבלה בירושה).

נראה שבשנת 2018, יחול שינוי ממשי בסכומי מס השבח שישולמו על ידי מוכרי דירות. החישוב הלינארי, מפחית את סכום מס השבח שעל מוכרי דירות מגורים לשלם לרשויות המס ומטיב בעיקר עם אלו שרכשו את הדירה הנמכרת לפני שנים רבות. על פי עקרונות החישוב הלינארי, אדם שרכש את דירתו בשנות ה-80 לא ישלם מס על הרווח שהפיק במהלך 34 שנות החזקתו בדירה הנמכרת. כלומר, במידה שאותו מוכר ימכור את הדירה ב- 1.1.2019, הוא יהיה חייב במס רק ביחס לחמש שנות החזקתו בדירה.

המסקנה הינה כי במקרים רבים, מומלץ לאדם אשר מעוניין למכור דירת מגורים ואינו זכאי לפטור, להמתין עם מכירת דירת המגורים עד לתחילתה של שנת 2018.