הטבה במע"מ לרכישת דירת מגורים

לפני מספר שבועות  פרסם משרד האוצר, תזכיר חוק אשר מגדיר את התנאים לקבלת הטבה במס בעסקה לרכישת דירת מגורים ראשונה. מטרת החוק הינה להוריד את מחירי הדיור בטווח הקצר ולהקל על מצוקת הדיור בישראל. ביום 25.6.14 פורסמה הצעת החוק מטעם הממשלה.

על פי הצעת החוק, ההטבה תחול על דירות המיועדות לשמש למגורים שנבנו או יבנו בבנייה רוויה (כהגדרתה בחוק), ששטחן נע בין 60 לבין 140 מטר רבוע ומחירן אינו עולה על המחיר  הנמוך מבין הסכומים הבאים: הסכום שיתקבל לאחר הכפלת שטח הדירה הנרכשת בערך מטר מרובע דירתי שיקבע השמאי הממשלתי הראשי או סך של 1,600,000 ₪ (לפני הטבת המע"מ)  במקרים אחרים (כגון: רוכשי דירות שלא שירתו בצבא או בשירות לאומי) תעמוד התקרה  על סך של 950,000 ₪, כולל מע"מ. 

קריטריונים מרכזיים נוספים לקבלת ההטבה, מתייחסים לרוכשי הדירות, לגילם ולמצבם המשפחתי, כך, נכון להיום, הזכאות להטבה תחול על רווקים מעל גיל 35 או על הורים לילד אחד לפחות, אשר רוכשים את מלוא הזכויות בדירתם הראשונה.  

בתזכיר החוק נקבע, כי הדרך להוכחת הזכאות והעמידה בקריטריונים המפורטים לעיל, תבוצע באמצעות  הזנת נתונים בשאלון ממוחשב אשר יפורסם באתר רשות המסים. רוכש שיימצא זכאי להטבה על פי השאלון יידרש להגיש למשרדי מיסוי מקרקעין תצהיר מאומת על ידי עו"ד, שנתוניו ייבדקו על ידי משרדי מיסוי מקרקעין ובמידה שאותו רוכש יימצא זכאי – תינתן לו ההטבה. 

זהו תיקון שבוצע בהצעת החוק בשלב מאוחר יותר , ואכן יש לברך עליו מכיוון שהתיקון כאמור מפשט את תהליך מתן ההטבה ואינו מעכב את מועד רכישת הדירה. אולם, יש לשים לב כי האישור הסופי לעמידה בקריטריונים שייקבעו בחוק יינתן לרוכשים רק לאחר שהתצהיר שהוגש למשרדי מיסוי מקרקעין ייבדק. משמעות הדבר היא כי הרוכשים ידעו בוודאות האם הינם זכאים להטבה רק לאחר מועד רכישת הדירה. במקרה זה, הרוכשים נמצאים במצב של חוסר וודאות לגבי יכולתם לרכוש את דירה במחיר מוזל. אמנם, השאלון שימולא על ידי הרוכשים בתחילת התהליך, אמור לתת לרוכשים אינדיקציה כלשהי לגבי זכאותם, אך אין המדובר באישור סופי. נראה שהתיקון אינו פותר את בעיית אי הוודאות שצוינה לעיל, אלא אף מחריף אותה. כזכור מדובר ברוכשים אשר ממתינים מחודש מרץ 2014, על מנת לגלות האם הם זכאים להטבה, וטוב יעשה משרד האוצר אם יקבע דרך פשוטה ומהירה לייצר וודאות לרוכשים מחד גיסא ויפשט את התהליך מאידך גיסא.   

באופן כללי, נראה כי עדיין קיימת עמימות לגבי התנאים הסופיים שייקבעו בחוק לצורך קבלת ההטבה. נראה כי נוסחו הסופי של החוק יכלול שינויים נוספים הן בקריטריונים שיש לעמוד בהם לצורך קבלת ההטבה והן בדרך ליישום התוכניות וקבלת הזכאות. בינתיים, התמשכות הליך החקיקה מובילה להקפאת שוק הנדל"ן, בעוד שלא בטוח שבסיומו של ההליך תינתן הטבה לרוכשים שכרגע "יושבים על הגדר".  

מעבר לכך, על אף הקיפאון שחל בשוק, לקבלנים הבונים כיום דירות שככל הנראה יעמדו בקריטריונים שיציב החוק, אין כל מוטיבציה למכור את הדירות הללו במחיר נמוך משווין. זאת, שכן עם אישור החוק, יימכרו דירות אלו, ככל הנראה בנקל, במחיר שייקבע על ידי השמאי הממשלתי הראשי. ייתכן שכבר כיום קבלנים מתאימים את שווי הדירות שבכוונתם למכור לשווי שלהערכתם יתקבל על ידי השמאי הממשלתי הראשי גם אם מדובר בדירות זולות יותר ובתנאי שמחירן נמוך מ- 1,600,000 ₪. 

במסגרת עיסוקנו השוטף בעסקאות נדל"ן אנו נתקלים במקרים בהם מנסים קבלנים ורוכשי דירות, אשר כפי הנראה יעמדו בקריטריונים שייקבעו בחוק לקבלת ההטבה, להגיע להסכמה כלשהי כבר כעת. הרוכשים מעוניינים לשמור לעצמם את הזכות לרכוש דירה ספציפית במחיר המוצע על ידי הקבלן כיום, ואילו הקבלנים מעוניינים להבטיח את הרכישה של אותה הדירה בבוא העת. בהקשר זה כדאי להבהיר, כי על פי הצעת החוק, חתימה על הסכם אופציה עם קבלן טרם כניסתו של החוק לתוקף מבטלת את הזכאות להטבה.  

הגבלות נוספות שאותן כדאי לציין, חלות במקרים בהם קיימים יחסים מיוחדים בין הרוכש לבין הקבלן (כגון: קירבת משפחה, יחסי עובד מעביד וכדומה)  וכן במקרים בהם הרוכש שקיבל את ההטבה מעוניין למכור את הדירה תוך 5 שנים ממועד סיום בנייתה.  

אנו סבורים, כי בכל הכבוד, בהקשר זה ניתן לומר כי כוונתו של שר האוצר רצויה אך מעשיו אינם רצויים. התמשכות הליכי החקיקה, חוסר הודאות בשוק הנדל"ן ועצירת מכירת הדירות הרלוונטיות, כמעט לחלוטין, גורמים כבר היום, וכנראה יגרמו גם בעתיד, לנזקים רבים בשוק הנדל"ן, לירידה בהתחלות הבניה וליצירת ביקושים רבים כאשר יכנס החוק לתוקף. לדעתנו, ניתן היה להגיע לתוצאה דומה באמצעות מתן הטבה בהיקף כספי דומה, בדמות הלוואות על תנאי. ההלוואות יינתנו במימון המדינה ובאמצעות הבנקים (באותם התנאים בהם יש כוונה להעניק את  ההטבה)  וימחקו לאחר 5 שנים ממועד סיום הבניה. המתכונת המוצעת על ידינו הייתה קיימת בעבר בדמות הלוואות מקום אשר ניתנו באזורי עדיפות לאומית. הלוואות אלו הפכו למענקים באופן הדרגתי על פני תקופות זמן שונות שנעו בין 7 לבין 15 שנים. היתרון הגלום בהצעה זו הינו העדר צורך בחקיקה ( לכל היותר יש צורך בתקנות שדורשות את אישור ועדת הכספים בלבד) שימוש במנגנון קיים בין הבנקים למשכנתאות לבין המדינה ולכן ניתן היה להגיע לתוצאה כמעט זהה בפרק זמן של שבועות בודדים.