The purchase of real estate - let the buyer beware; let the bank beware (Article in Hebrew).

עסקאות רבות במקרקעין מתנהלות באופן שבו קונה של נכס פורע תחילה את חובו של המוכר לבנק אשר העמיד למוכר הלוואה לרכישת הנכס, ותשלום זה הינו חלק מן התמורה שעל הקונה לשלם למוכר בגין הנכס. התנהלות זו הינה רצויה משום שהקונה חפץ בהסרת השעבוד הרובץ על הנכס בגין ההלוואה שנטל המוכר בכדי לממן את רכישתו, וכן מבטיחה כי המוכר לא ייטול כספים אלו ולא יעמוד בהתחייבותו להסיר את השעבוד, באופן שהקונה שילם תמורה מלאה והשעבוד הרובץ על הנכס יישאר על כנו

לאחרונה ניתן פסק דין בבית המשפט העליון (ע"א 1445/04 בייזמן השקעות בע"מ נ' חליווה ומשכן בנק הפועלים למשכנתאות), העוסק במערכת היחסים שבין הבנק שמימן הלוואה לרכישת הנכס על ידי המוכר, לבין הרוכש הנוכחי

ראשית, נתאר את המסכת העובדתית של פסק הדין בקליפת אגוז. נגה הינה הבעלים של הנכס, פלונית זייפה את תעודת הזיהוי של נגה ומכרה את הנכס לחליווה, וזאת שלא בידיעתה או בהסכמתה של נגה. חליווה נטל הלוואה בכדי לממן את רכישת הנכס, ובגין ההלוואה נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק, כמו כן נרשמה הערת אזהרה לטובתו של חליווה.  לאחר זמן קצר, מכר חליווה את זכויותיו בנכס לחברת בייזמן, אשר פרעה את יתרת חובו של חליווה לבנק. כנגד פירעון מלוא החוב הסיר הבנק את השעבוד שנרשם לטובתו. כאשר נגה גילתה את התרמית הגישה תביעה בבית המשפט המחוזי. בית המשפט המחוזי קבע כי, נגה הינה הבעלים של הנכס וכי הבנק ובייזמן פעלו בתום לב וללא ידיעה כי הנכס נשוא המשכון והמכר שייך לנגה. כמו כן, נקבע כי יש לבטל את חוזה המכר בין בייזמן לבין חליווה עקב פגם ברצון, ולהורות על השבה חלקית של הסכום ששולם על ידי בייזמן לבנק (חליווה אומנם חויב לשלם את מלוא הסכום, ברם בשל יכולותיו הכלכליות המוגבלות של חליווה סברו הצדדים כי לא ניתן יהיה לגבות את החוב מחליווה וערערו לבית המשפט העליון). הבנק ביקש לבטל את החלטת בית המשפט המחוזי להשיב מחצית מן הכספים ששולמו לפירעון החוב, וטען כי אינו צריך להשיב דבר, ואילו בייזמן ביקשה לבטל את ההחלטה כאמור ולפסוק כי הינה זכאית להשבה מלאה
 
השאלה אשר נבחנה על ידי בית המשפט העליון היתה מי זכאי לכספים שבייזמן שילמה לבנק. האם יש להותירם בידי הבנק, או לחילופין להשיבם באופן מלא או חלקי לבייזמן

שלושה שופטים - שלוש דעות:

השופטת ארבל גרסה כי על הבנק להשיב לבייזמן את מלוא הכספים ששולמו לבנק. לטענתה, בייזמן טעתה עת שילמה את הכספים לבנק לצורך פירעון החוב של חליווה, שכן הנכס כלל לא היה של חליווה וכי החוזה בוטל עקב פגם ברצון. לדידה, אם הבנק ישיב את הכספים, לא ייגרם לו כל נזק. הנזק נגרם לבנק עקב החלטתו להלוות כסף לחליווה ללא כל בטוחה של ממש, ולא נגרם עקב התשלום של בייזמן או ביטולו. אילו הבנק היה ניזוק בשל העובדה כי הסיר את השעבוד ובכך היה משנה את מצבו לרעה, אזי ניתן להניח כי על הצדדים לשאת בנזקים אלו במשותף, אולם לא כך היה הדבר בעניין זה

השופט לוי פסק כי יש לקבל את ערעורו של הבנק ולבטל את החיוב להשבת מחצית מהסכום ששילמה בייזמן לבנק. עמדתו של השופט לוי הינה כי בין בייזמן לבנק לא נוצרו כלל יחסים חוזיים. קרי, בייזמן לא הייתה יכולה לבוא בטענות אל הבנק במצב דברים בו סירב חליווה לקיים את הוראות החוזה, לאחר שפרע את ההלוואה ולאחר שביטל הבנק את המשכון. הבנק קיים את חלקו בהסכם עם חליווה עת ביטל את המשכון, ואין לו כל חבות כלפי בייזמן, ואינו נדרש להשיב לבייזמן את הכספים ששולמו

השופטת פרוקצ'יה  גרסה כי בין הבנק לבייזמן נוצר קשר חוזי וכדי להביא לתוצאה הוגנת אשר תאזן בין האינטרסים הלגיטימיים של הצדדים ותשקף את הצורך למזער את העלויות הכלכליות- חברתיות ואת עלות המניעה של "תאונות" כאמור בעתיד, יש להותיר על כנה את פסיקת בית המשפט המחוזי ולפיכך על הבנק להחזיר לבייזמן מחצית מהסכום ששילמה האחרונה לבנק. לפי עמדת השופטת פרוקצ'יה, מחד, הבנק מעורב בעסקה כנותן אשראי בלבד ועריכת בירור בדבר תוקפה החוזי והקנייני של העסקה בגינה מבוקש האשראי אינה מעשית. מאידך במקרה דנן, ניתן משקל לעובדה כי התשלום לפירעון החוב נעשה בטעות, ואלמלא טעות זו שנעשתה בתום לב, היה נשאר הבנק ללא כל פירעון ממילא, לכן אין לשנות את מצבו של הבנק לטובה, רק בשל טעות שנעשתה על ידי חברת בייזמן

דעתה של השופטת פרוקצ'יה התקבלה, משום שבהעדר הכרעה בין שופטי ההרכב, קובע סעיף 80(ב) לחוק בתי המשפט, כי דעת אב בית הדין היא המכרעת

מסקנות

אנו סבורים כי צדקה השופטת פרוקצ'יה כאשר איזנה בין האינטרסים של הבנק מחד ושל בייזמן מאידך. לאחרונה במסגרת התיקון לחוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), הוטלו על הבנקים שמלווים פרויקטים, חובות אמון גדולות כלפי הרוכשים, עובדה המקשה על קבלת ליווי פיננסי ומייקרת את העלויות שבסופו של יום מוטלות על הרוכשים. האינטרס הציבורי הינו כי העיסוק במתן הלוואות לצורך רכישת מקרקעין יהיה שוטף ויאפשר קבלת הלוואה באופן יעיל, מהיר, ובמחיר נמוך ככל שניתן. עיכוב ובירור במהלך מתן ההלוואה לשם בדיקת התקפות המשפטית של העסקה, עלולים לייקר את מתן השירות ולהאריך את מועד קבלתו, דבר אשר יפגע באינטרס הציבורי כאמור

כאשר נערכת עסקת מכר בנכס מקרקעין שהזכויות בו לא נסתיימו ברישום על שם המוכר, יש לנקוט במשנה זהירות, לעיין היטב בתעודות הזיהוי, ואף לבדוק את העסקה הקודמת עד תומה. יש לוודא כי כל האישורים בגין העסקה הקודמת קיימים ותקינים, ולבדוק את הזכויות בנכס אל מול הבעלים הרשומים. התנהלות קפדנית כאמור עשויה למנוע עוגמת נפש והוצאות כספיות רבות