The requirement of writing in land transactions - really? (Article in Hebrew)

בפסק דין  (הפב (ת"א) 755/08 אלי גבריאל נ' ניל קדישה), אשר ניתן לאחרונה, עולה כי ייתכן שהתחייבות בעל פה ובתקיעת כף למכור נכס מקרקעין שבבעלותך, די בו כדי לחייב אותך לבצע את המכירה. פסיקה זו מהווה חלק מכרסום עמוק ומתמשך בדרישת הכתב הקלאסית בעסקת מקרקעין, לפיה להתחייבות לביצוע עסקת מקרקעין לא יהיה כל תוקף אלא אם תיעשה בכתב.

השתלשלות הפרשה: ב- 2005 התגבשה קבוצת רכישה לבניית דירות יוקרה בצפון תל אביב. אחד הרוכשים, ניל קדישה (להלן: "קדישה"), פנה לשכנו העתידי, אלי גבריאל (להלן: "גבריאל"), וביקש לרכוש ממנו את הפנטהאוז תמורת מיליון דולר. הצדדים סיכמו על מכירת הפנטהאוז לקדישה, במחיר שנקבע ביניהם. משיקולי מס, ההסכמה הייתה בעל פה, ללא כל מסמך כתוב, ונחתמה בלחיצת יד.

כשנתיים לאחר מכן, בשנת 2007, ביקש גבריאל להתכחש לעסקה. זאת, עקב זינוק של עשרות אחוזים במחירי הדירות, וכן משום שנדחתה בקשתו להכיר במכירה כ 'מכירה נדחית', מה שייחס לעסקה מס גבוה מהמשוער (סה"כ הפסד של כמיליון דולר).

הבורר אליו הגיע הסכסוך, אשר היה מחויב לפסוק בהתאם לסדרי הראיות והדין המהותי, נתן תוקף לעסקת המכירה. זאת, על אף הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין הקובע במפורש כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".

את פסק דינו, הנראית מנוגדת ללשון החוק, השעין הבורר, על פסק דין מכונן שניתן במקרה דומה -  "ענין קלמר נ' גיא" (יעקב קלמר נ' מאיר גיא פ"ד נ(1) 185 (1996)). שם, סוכם בין הזוג גיא, אדריכלים במקצועם, לבין מר קלמר, כי הראשונים יבנו 2 קוטג'ים על שטח השייך לקלמר, ותמורתו, ירשום הבעלים (קלמר) חצי מגרש על שמם. גם שם, ההסכמה הייתה בעל פה, משיקולי מס.  לאחר שהושלמה הבנייה, סירב קלמר להעביר את הקרקע על שם המשיבים. בבית המשפט העליון טען קלמר על בסיס סעיף 8 לחוק המקרקעין,  כי מאחר ולא נחתמה עסקה בכתב- אין תוקף לעסקה.

על אף נוסח הסעיף המפורש, בית המשפט העליון נתן תוקף לעסקה. לדידו, עקרון תום הלב (סעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973) הצדיק חריגה מדרישת הכתב המסורתית והכרה בעסקה במקרקעין כמחייבת, גם כאשר אין מסמך בכתב, אולם ניתן להסיק באופן ברור על קיומה של עסקה והשלמת פרטיה ממסמכים אחרים. בעניין קלמר היו לפני בית המשפט מסמכים רבים המעידים באופן ברור על קיומה של עסקה – לרבות טיוטת חוזה בין הצדדים שלא נחתמה, הסכמת מתמשכת של הבעלים לבנייה בקרקע שלו, שיתוף פעולה מתמשך בקבלת היתרי בניה, תשלום בסך 15,000 דולר לבעל הקרקע, זיכרון דברים של הצדדים אל מול חברה קבלנית, ופתיחת חשבון בנק משותף.

פסק הדין בענין קלמר, שהתפרסם בשנת 96, לווה בקולות מנוגדים. היו שצידדו בעשיית משפט צדק במקרה הספציפי. אולם רבים תקפו את פסק הדין, כמערער את הוודאות והיציבות הנדרשת בתחום המקרקעין, וככזה שיוביל לצמצום רב ובעייתי יותר בדרישת הכתב שבחוק. לדעתנו, פסיקת הבורר בעניין קדישה עשויה להעיד על צדקת האחרונים. על אף התוצאה הזהה, הדמיון היחיד בינה לעניין קלמר הוא בכך שהועברה מקדמה מן הקונה למוכר. גבריאל וקדישה לא ניסחו טיוטת חוזה ולא נתקיימו ביניהם יחסים אינטנסיביים של שיתוף פעולה לגבי הנכס.

למרות זאת, הבורר הסתפק בהעברת התשלום כאמור, ובעדות של עוה"ד של קבוצת הרכישה שהעיד על "חוסר התעניינות" של גבריאל (המוכר) בנכס שנמכר לכאורה (וזאת בניגוד לדירות אחרות שרכש בפרויקט, ושבהם התעניין), כדי ללמוד על קיומה של התקשרות מחייבת בין הצדדים למכירת נכס במקרקעין. החידוש בפסק הבורר אינו הינו בכך שהוא מסתפק בנסיבות מינימאליות אלו, כדי ללמוד על קיומה של עסקה במקרקעין.

כאן המקום להדגיש כי אישור פסק בוררות על ידי בית משפט, כבענייננו, אינו הופך אותו להלכה מחייבת.  יחד עם זאת, לדעתנו, הפרשנות שנתן הבורר לדין, יש בה כדי להעיד על הרחבה אפשרית באופן בו יפרשו בתי המשפט את דרישת הכתב בעתיד.  מודעות לגישה אפשרית זו של בית המשפט צריכה לעניין כל צד המתקשר בעסקת מקרקעין, אף אם ההתחייבויות נאמרות רק בעל פה. ייזהר המבטיח.