Real Estate Funds (RIT Funds) What are They? (Article in Hebrew)

במסגרת תכנית  הממשלה להביא להתאוששות של שוק הנדל"ן בישראל נעשו בשנת 2005 תיקונים לפקודת מס הכנסה ולחוק ניירות ערך, אשר יצרו את התשתית החוקית להקמתן של קרנות נדל"ן בישראל. החקיקה הותקנה בעקבות המלצות של ועדה משותפת של מס הכנסה ורשות ניירות ערך שהוקמה כדי לבחון ולהסדיר בישראל את פעילותן של קרנות  הנדל"ן או בשמן הנפוץ קרנות ריט (REIT- Real Estate Investment Trust). 

קרן הנדל"ן היא קרן להשקעה בנאמנות בנדל"ן, המורכבת מתאגיד (חברה בע"מ) שמחזיק נדל"ן מניב (מבנים, משרדים ותעשיה או דירות להשכרה), מנהל אותו ומנפיק את מניותיו לציבור. הקמת קרן הנדל"ן נועדה לאפשר למשקיעים פרטיים ולגופים מוסדיים להשתתף בהשקעה סחירה בנדל"ן מניב, שינוהל באופן מקצועי ולהיות זכאים להטבות מס שונות. 

על מנת שחברה תזכה במעמד של קרן נדל"ן עליה לעמוד בתנאים הבאים:

  • החברה צריכה להיות חברה חדשה שהוקמה לצורך זה במיוחד ללא זכויות או חובות קודמים או חברה קיימת ללא פעילות קודמת.  כך יובטח כי הציבור שיחזיק בקרן הנדל"ן לאחר ההנפקה לא ישא בעלויות הנובעות מתביעות כנגד החברה בגין פעילותה לפני היותה קרן נדל"ן.
     
  • מניותיה של החברה ירשמו למסחר בבורסה לניירות ערך בישראל; רישומה של הקרן למסחר בבורסה בישראל יהפוך את ההשקעה בנדל"ן להשקעה נזילה, הניתנת למימוש בשווי שוק הוגן ובעלויות זניחות. למעשה, רישום למסחר בבורסה הופך, מבחינתו של המשקיע, את ההשקעה מהשקעה ריאלית להשקעה פיננסית.
     
  • חמישה משקיעים או פחות לא יחזיקו 50% או יותר בזכויות ההון או ההצבעה בקרן. הגבלה זו נעשתה על מנת לשמור על פיזור של מניות חברה בציבור הרחב, פיזור שיבטיח סחירות נאותה של המניות. כלל זה מוכר בארה"ב ככלל ה-"Five or Fewer" והמחוקק מצא כי נכון לאמצו גם לגבי קרנות הנדל"ן בישראל.
     
  • היקף נכסיה המניבים לא יפחת מ-  200 מליון ₪;
     
  • הנכסים המניבים יהוו לפחות 95% משווי כלל נכסי הקרן. נכסים מניבים כוללים גם אג"ח, ני"ע סחירים ומזומנים.
     
  • היקף הנכסים בישראל לעומת נכסים זרים לא יפחת מ-75% מהשווי של כלל המקרקעין המניבים. נדל"ן מניב כוללים, בין השאר, מרכזים מסחריים, קניונים, בתי מלון, בתי אבות, חניונים וכו' , אך אינם כוללים קרקע פנויה או נכסים בהקמה,  משום שהליכי התכנון והבנייה בישראל הינם הליכים ארוכים, והמחוקק העריך כי אין זה ראוי לחשוף את המשקיע לסיכון שבהעדר תשואה שוטפת על השקעתו בקרן.
     
  • שיעור המינוף בקרן לא יעלה על 60% משווי המקרקעין המניבים, ו 20% משווי נכסים נוספים. הגבלה זו נועדה להקטין את הסיכון של ציבור המשקיעים בקרן ועל מנת להקטין את שיעור המימון הזר בשוק הנדל"ן.

המחוקק שאף ליצירת מודל פשוט לתפעול, בו רמת החיכוך בין האזרח לרשויות המס תהיה מצומצמת, תוך שאיפה לניטרליות מיסוית בין יחיד היכול להשקיע ישירות בנדל"ן מניב לבין יחיד המשקיע בנדל"ן מניב באמצעות קרן נדל"ן. למטרה זו נקבעו מספר כללים:

  • לצורך חישוב המס, ההכנסה החייבת של הקרן, שהועברה לבעלי המניות, תיחשב כהכנסתם החייבת של בעלי המניות. משמעות הדבר הינה יצירת גוף שקוף לצורך חיוב במס. החריגים לעקרון זה הינם הכנסות חריגות ממכירת מלאי עסקי או מכירת מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה של פחות מארבע שנים.
     
  • מועד החיוב במס בגין ההכנסות מהקרן יהיה במועד קבלת הרווחים או חלוקות אחרות מהקרן. מועד החיוב במס בגין מכירת מניות הקרן יהיה במועד מכירת המניות.
     
  • הכנסות מחלוקת רווחים או חלוקות אחרות מקרן נדל"ן - ייחשבו להכנסה לפי סעיף 2(6) לפקודה (רווחים שמקורם מנדל"ן).    

מספר חסמי מס יצרו הגבלה משמעותית על יכולתה של קרן הנדל"ן להיות גוף תחרותי-

  • הדרישה כי קרן הנדל"ן תתאגד כגוף משפטי חדש, יוצר אירוע מס בעת העברת נכסים לתוך החברה החדשה.  אירוע מס זה יכול היה להדחות, אילולא האיסור על העברת נכסים לפי חלק ה2 לפקודת מס הכנסה או לפי ס' 70 לחוק. איסור זה אינו מאפשר העברת הנכסים בפטור לקרן הנדל"ן. כך נוצרה חבות גבוהה במסי מקרקעין עם העברת הנכסים לחברה, חבות אשר מהווה בלם עיקרי בפני הקמת קרנות נדל"ן בישראל. נבחנת כעת הצעה לדחות חבות מס זו למועד מכירת הנכס על ידי הקרן.
     
  • נקבעו מגבלות מחמירות ביחס להרכב הנכסים בקרן, והרכב הכנסות הקרן. במקרה שהקרן תחרוג ממגבלות אלה יוטלו סנקציות חמורות, ביניהן העלאת שיעור המס על אותה הכנסה ל 70%.

עם תיקון חסמים אלה על ידי המחוקק, תיסלל הדרך, לדעת כותבי מאמר זה, להקמת קרנות נדל"ן, דבר אשר עשוי להביא לשינוי משמעותי לטובה בשוק הנדל"ן הישראלי.