When will Real Estate be Deemed Adjacent for the Purpose of the Payment of Compensation in Consequence of Approval of a Town Building Scheme (Article in Hebrew).

תביעות לקבלת פיצוי כספי בגין ירידת ערך מקרקעין, עקב אישורה של תוכנית בנין עיר במקרקעין גובלים, הוגשו ומוגשות כבדרך שגרה לוועדות לתכנון ולבניה. עד לאחרונה, לא הותווה על ידי בית המשפט העליון כלל ברור הנותן מענה לשאלה הבאה: אימתי יחשבו מקרקעין כמקרקעין הגובלים בתחומה של תוכנית פוגעת, לצורך מתן פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965.

בהיעדר פסיקה מנחה של בית המשפט העליון בשאלה האמורה, נחלקו בתי המשפט המחוזיים בפסיקותיהם בשאלה זו. 

כך למשל, נקבע על ידי כבוד נשיא בית המשפט המחוזי בתל-אביב, השופט אורי גורן, בפסק הדין דשבסקי נ' הוועדה המקומית שרונים, כי יש ליתן פירוש מצמצם למונח "מקרקעין גובלים", ויש לכלול בחובו רק מקרקעין המשיקים פיסית לתחום התוכנית. לגישה מצמצמת זו הצטרף כבוד השופט מודריק מבית המשפט המחוזי בתל-אביב בפסק הדין חברת מגדלי אלרוב נ' טייבר, תוך שהוא מוסיף, כי יתכן וניתן להוציא מן הכלל מיני תוצאות אבסורדיות שבהן בין התוכנית הפוגעת למקרקעין הנפגעים מפרידים סנטימטרים ספורים או אפילו מטרים בודדים חסרי כל משמעות.
 

לעומתם, כבוד נשיא בית המשפט המחוזי בירושלים השופט ורדי זיילר הגיע בפסק הדין בעניין הלברייך נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים למסקנה, כי יש ליתן פרשנות מרחיבה למונח מקרקעין גובלים, ויש לכלול בהם גם מקרקעין שאינם משיקים פיסית לתחום התכנית. לגישה מרחיבה זו הצטרפו, בשינויים קלים, כבוד השופטת י' צור מבית המשפט המחוזי בירושלים בפסק הדין שדמון נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, השופטת ב' גילאור מבית המשפט המחוזי בחיפה בפסק הדין אילנץ נ' ועדת ערר מחוזית מחוז חיפה והשופט נ' ישעיה מבית המשפט המחוזי בתל-אביב בפסק הדין איוניר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן. שופטים אלו נימקו את הצורך בפרשנות מרחיבה למושג "מקרקעין גובלים", בתכלית החקיקה ובכוונת המחוקק, ממנה עולה כי אין לשלול במקרים של סמיכות גיאוגרפית את הזכות לפיצויים.

אלא שחוסר הקוהרנטיות בפסיקת בתי המשפט המחוזיים ביחס לפרשנות המונח מקרקעין גובלים צפוי להגיע לסיומו לאור פסק הדין המנחה שניתן על ידי בית המשפט העליון לאחרונה, בחודש ספטמבר 2005, בעניין שרגא ויטנר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים, בו התווה בית המשפט העליון כללים ברורים לצורך הכרעה  בשאלה דנן.

במסגרת פסק הדין האמור קבע בית המשפט העליון כי הפרשנות הראויה למונח "מקרקעין גובלים" אמורה ליצור איזון ראוי בין אינטרסים התומכים בהסדר המרחיב את הזכות לפיצויים, ובהם הגנה על זכות הקניין, לבין אינטרסים שיש בהם כדי לצמצם את הזכות לפיצויים, כגון האינטרס הציבורי ושיקולי ודאות.
לאור האמור, קבע בית המשפט העליון כי יש לקבוע כנקודת מוצא את הכלל, לפיו כדי לזכות בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, על המקרקעין של התובע להשיק פיזית לגבול התוכנית הפוגעת. 

עם זאת, כדי להגשים את תכלית החקיקה ואת האיזון הראוי בין האינטרסים העומדים בבסיסה, וכדי להימנע ככל האפשר מתוצאות שרירותיות ואבסורדיות, נקבע כי לא כל דבר המפריד בין גבול התכנית לבין המקרקעין, ישלול את מעמדם של המקרקעין כמקרקעין גובלים לצורך תביעת פיצויים. לצורך יישום האמור נקבעו שני חריגים לכלל לפיו נדרשת השקה פיסית בין גבול התוכנית לבין המקרקעין שנפגעו והם: כאשר בין התכנית למקרקעין מצוי כביש צר או כאשר בין התוכנית למקרקעין מצוי שטח פתוח צר שאינו עולה על מטרים ספורים.

הגם שהכללים האמורים אינם קובעים אמות מידה מדויקות ובכך יש פגיעה מסוימת בעקרון הוודאות, נראה כי בסופו של יום סיפק בית המשפט העליון לוועדות הערר ולבתי המשפט המחוזיים מענה לשאלת הפרשנות של המונח מקרקעין גובלים, תוך שהוא מתווה בידיהם כלים מתוחמים דיים כדי להכריע בשאלה האמורה על פי נסיבותיו הספציפיות של כל מקרה ומקרה.

בשולי הדברים נעיר, כי ביום 27.7.2005 הונחה על שולחן הכנסת הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון - הארכת תקופת הזכאות לקבלת פיצוי בגין פגיעה), התשס"ה - 2005, לפיה מי שנפגע כתוצאה מתכנית בנין עיר, יהא רשאי להגיש תביעה לפיצויים בתוך פרק זמן של שבע שנים מיום אישור התוכנית ולא שלוש שנים כפי שמאפשר החוק כיום. ההצעה מציעה למעשה להשוות בין תקופת ההתיישנות, החלה בדין הכללי, לתקופת ההתיישנות ביחס לתביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965. יחד עם זאת יאמר כי, מאחר והצעת החוק לא עברה קריאה ראשונה עד לפיזור הכנסת, לא יחול עליה חוק הרציפות המעביר את הדיון בהצעת החוק לכנסת הבאה ומציעי ההצעה ידרשו להניחה שוב על שולחן הכנסת, לשם השלמת הליכי החקיקה.