Real Estate Transactions During Times of Strikes (Article in Hebrew).

עסקאות מקרקעין, אשר גם בימים כתיקונם מחייבות תשומת לב ומשנה זהירות, דורשות הקפדה יתירה בימי עיצומים ושביתות כבימינו. כך למשל, בירור עדכני של זכויות המוכר בנכס, לרוב אינו אפשרי, ובלעדיו הרי אין מי שיתקע לכף הקונה - ולצורך הענין, גם לא לכפו של המוכר - כי זכויות המוכר בנכס הן אמנם כפי שהמוכר מצהיר ומתחייב שהן. עם זאת, גם במצבים אלו יש לעמוד על קבלת אישור זכויות בנכס גם אם אינו עדכני, על מנת ללמוד, לפחות, על המצב המשפטי האחרון אשר כן ניתן להיווכח בו ביחס לנכס. כן מומלץ לצדדים שרוצים "לסגור את העסקה" חרף ימות השביתה, לחתום על חוזה מותלה, כאשר תנאי מתלה לכניסתו של החוזה לכדי תוקף מחייב יהא שהמוכר ימציא עד למועד מוסכם שייקבע (על פי צפי הצדדים למועד סיום השביתה) אישור זכויות עדכני אשר יאמת את מצגיו ואת זכויותיו המוצהרות בנכס. כמו כן, מועד זה ניתן להאריך בהסכמה, על ידי הוראה מתאימה בהסכם.

קשיים אחרים שמציבה תקופת שביתה אין עניינם באי-ודאות, כי אם במחסומים טכניים בפני התקדמות העיסקה. בכלל זה, ניתן לחשוב על הקושי של מוכר לסלק מניעות ומגבלות המוטלות על הנכס, כגון הסרת משכנתאות, הערות, עיקולים, צווים ושאר זכויות צד שלישי הרובצות על הנכס, ובאותה נשימה על חוסר האפשרות של קונה לקבל מימון בנקאי לרכישת הנכס, הן כפועל יוצא מאי היכולת של המוכר לסלק את "שעבודיו" כאמור, והן מפאת אי יכולתו של הקונה להבטיח את הבנק המממן ברישום שעבוד לטובתו בגין הסכם ההלוואה, שעה שגם זה וגם זה מהווים בדרך כלל תנאי להסכמת הבנק המממן לשחרור כספי ההלוואה לקונה. במצב דברים כזה, עשויה עסקת המכר לעמוד במקומה, ולכן חשוב שכל חוזה מכר יכלול הוראה ברורה, לפיה עיכובים בקיום צד להסכם את חובותיו בעטיים של גורמים אשר מעבר לשליטתו יעכבו בהתאמה גם את המועד לקיום חיוביו של אותו צד ולא ייחשבו לו בינתיים להפרה של הסכם המכר.

לפי כן, בה בשעה שלא יהיה זה נכון לראות בתקופת שביתה או בתקופת איומים לשביתה כזמן בו אין להתקשר בעסקאות מכר כלל, טוב יעשה כל צד להסכם אם יכלכל את צעדיו מראש לקראת השלכות אפשריות. קח, למשל, את אותו קונה אשר מסיים את תקופת שכירותו בדירה בה הוא מתגורר בשעת חתימת הסכם המכר ואשר דחיית קבלת החזקה בנכס עלולה לעלות לו בקורת גג, אם לא ישקול מלכתחילה מקום דיור חלופי במקומה. ובאותה מידה, גם את אותו מוכר אשר כספי הקונה נחוצים לו לרכישת דירה חלופית ואשר חובה עליו לפיכך שיגן על עצמו, בבחינת "גב-אל-גב", בהוראות חוזה הרכישה של דירתו העתידית, שאם לא כן, ימצא עצמו בפני תביעות והליכים בגין הפרתו.